Korona virus i nekretnine: Šta će biti sa cenama zakupa i stanova

Epidemija korona virusa je duboko protresla tržište nekretnina u Srbiji: mnogi stanovi za iznajmljivanje su ostali prazni, a zakupci se raduju mogućem padu cena.

Oni koji nameravaju da kupe stan takođe se nadaju da će moći da prođu jeftinije.

Gradnja novih višespratnica nije stala ni tokom vanrednog stanja i na prvi pogled, za građevinsku industriju nema predaha.

Da li će iznajmljivanje i kupovina stana zaista postati dostupniji za prosečan srpski džep?

• Stan na dan i Buking: Kako utiču na vaš komšiluk
• Ko sve (ne) može da dobije stan u Srbiji
• „Airbnb“ u Srbiji još uvek u sivoj zoni

Hoće li kupci stanova „profitirati" na koroni?

Miloš Nikolić je programer iz Beograda. Već neko vreme planira da podigne stambeni kredit i kupi stan.

Ovih dana, Milošu se čini da je taj trenutak sve bliže.

„Ja se nadam da ću uzeti neki stan sledeće godine. Malo da profitiram na koroni", kaže Miloš za BBC na srpskom.

„Moje skromno ekonomsko samoobrazovanje me navodi na zaključak da je u ovakvim ciklusima obično sledi pad cena", kaže Miloš.

On kaže da namerava da prati tržište i nada se da će „ubosti pravi tajming" da kupi stan.

„Čini mi se da je pad cena od 30 odsto granica fantazije i realnosti".

Tokom prethodnih godina, neprestano se spekulisalo da su cene stanova u Srbiji udarile u plafon i da više od toga ne mogu da idu.

Letimičnim pregledom dostupnih oglasa za prodaju stanova, možemo da vidimo da u najskupljim delovima Beograda - na Vračaru i u Starom Gradu - cene kvadrata ponekad prelaze i 6.000 evra.

U još uvek slabo nenastanjenom Beogradu na vodi, cena kvadrata ide i do 7.000 evra.

Međutim, većina kupaca je u potrazi za „prosečnim stanom".

Šta je prosečan stan u Srbiji i koliko košta?*

Prosečna cena stanova novogradnje u Srbiji za 2019. godinu iznosila je 163.520 dinara (1.390 evra) po kvadratu. Na tako visoku cenu stanova najviše je uticala prodaja stanova u beogradskim opštinama, gde je prosečna cena za novoizgrađene stanove u gradskim naseljima 215.842 dinara (1.835 evra) za kvadrat.

U beogradskoj opštini Stari Grad, koja je u vrhu liste opština sa najvišim cenama u zemlji, u trećem kvartalu prošle godine prosečan prodati stan bio je površine 72 kvadratna metra, a kvadrat je koštao 270.000 dinara (2.300 evra).

Na jugu Srbije, u opštini Bujanovac, jednoj od opština sa najnižom prosečnom cenom po kvadratu u zemlji, stan iste kvadrature mogli ste da kupite za oko 54.600 dinara (464 evra) po kvadratu.

*Podaci Republičkog zavoda za statistiku (RZS)

Ponuda i potražnja

Da li će Miloš zaita moći da prođe jeftinije, kao što se nada?

„Pitanje o prognozi kretanja cena nekretnina nije nimalo jednostavno, a šta će biti zavisi od više faktora", kaže dr Miloš Božović, profesor finansijske ekonomije Ekonomskog fakulteta u Beogradu, za BBC na srpskom .

• Sve što treba da znate o prevozu u Beogradu - ko sme da ga koristi i kako
• Korona virus: Kada će avioni ponovo početi da lete

„Pojednostavljeno gledano, svodi se na to da li će efekti recesije jače uticati na usporavanje ponude ili na usporavanje tražnje.

„Ako bih morao da spekulišem, onda bih rekao da će se recesioni efekti prvo osetiti na strani tražnje, pa tek nekoliko kvartala kasnije na strani ponude, ako ni zbog čega drugog, onda zbog već započetih poslova", kaže Božović.

On dodaje da naknadni pad ponude, ako ga bude, možda bude malo i osetniji, jer bi koncentracija ponude mogla da se poveća.

„Ako sam u pravu, ovo će značiti privremeni pad cena nekretnina - veći pad tražnje, umeren pad ili stagnacija ponude - nakon čega bi usledio nešto jači skok cena - konsolidacija i rast tražnje, uz veći pad ponude.

„Slične projekcije sam, doduše bez analize, video i za nekoliko većih evropskih gradova", objašnjava Božović.

Prema njegovim rečima, potrebna su otprilike dva kvartala, tj. šest meseci, da cene počnu da se menjaju.

Šta će biti sa stambenim kreditima i kamatnim stopama?

Profesor Božović podseća da je tržište nekretnina u Srbiji doživelo rast tokom prethodnih godina.

„Kada pogledamo podatke Republičkog zavoda za statistiku, najveći deo uzlaznog trenda cena tokom prošle godine po svoj prilici stoga potiče od novogradnje", podseća on.

Novogradnja pre korone *

• Tokom 2019. godine, izdate su građevinske dozvole za nešto više od 2.000 novih stanova.
• To je 26 odsto više izdatih građevinskih dozvola u odnosu na 2018. godinu.
• Tokom 2019. godine, izvedeno je 27 odsto više građevinskih radova nego u 2018.

*Podaci RZS

Božović navodi da bismo, nakon razvoja tokom prošle godine, u odsustvu krize mogli da očekujemo dalji rast cena: porast realnih prosečnih zarada za 8.5 odsto i relativno niske vrednosti kamatnih stopa.

Na nastavak trenda rasta cena, kaže profesor, ukazivale su i tri milijarde evra doznaka iz inostranstva koje su u Srbiju stigle tokom prošle godine.

Međutim, zbog neočekivanog pojavljivanja korona virusa, ništa neće biti kao što su najavljivala predviđanja.

• Korona virus i ekonomija: „Svet se suočava sa najvećom recesijom od Velike depresije"
• Korona virus i krediti: Šta sve (ne) morate da plaćate

Božović kaže da na makroekonomskom planu, manevarski prostor Evropske centralne banke da daljim smanjivanjem referentnih stopa spreči recesiju u zoni evra ne postoji, jer je stopa već na nuli.

„Na Srbiju, može se odraziti kroz poskupljenje izvora finansiranja banaka, pa samim tim i na nešto veće kamatne stope za kredite".

„Malo je verovatno da u takvim okolnostima neće doći do smanjenog odobravanja stambenih kredita", kaže Božović.

Većina kupaca se oslanja na stambene kredite, te će stoga potražnja verovatno i biti manja.

„Kada sve uzmemo u obzir, verovatno je da će se porast kupovine stanova iz prethodnih godina usporiti".

Oni koji ne budu u prilici da kupe stan, nastaviće da iznajmljuju.

Zašto možemo očekivati porast kamatnih stopa u Srbiji?*

• Rast prosečne kamatne stope po kojoj evropske banke pozajmljuju novac (takozvane EURIBOR stope), koji se već dešava
• Povećan rizik kreditiranja preduzeća nakon krize
• Moratorijum na isplatu kredita, što će napraviti pritisak banke, koje će one pokušati da nadoknade kroz skuplje cene kamatnih stopa

* Profesor dr Milan Božović, Ekonomski fakultet u Beogradu

Šta će biti sa cenama zakupa?

Firma u kojoj radi Jovana Božičković preselila se pre nekoliko meseci iz Beograđanke u novu kancelariju na Voždovcu.

Jovana iznajmljuje stan na Zvezdari i od početka epidemije je radila od kuće.

O preseljenju bliže novoj kancelariji razmišljala je tek ponekad, međutim, bliži se povratak na rad odatle.

„Pošto nemam kola i neizvesno je kako će gradski prevoz da funkcioniše, počela sam da tražim stan u blizini posla", kaže Jovana.

„Prioritet mi je da do kancelarije mogu da stignem pešaka".

Ponuda je, međutim, nije naročito obradovala.

"Isto je kao kada sam ranije tražila stan, ako ne i gore".

Kakav stan traži prosečan zakupac u Beogradu i koliko to košta?*

Najveća je potražnja za garsonjerama, jednosobnim i jednoiposobnim stanovima.

Cena prosečno opremljene garsonjere u Beogradu se kreće od 200 do 250 evra, bez računa.

Za jednosobne i jednoiposobne stanove, cena se u proseku kreće između 300 i 400 evra.

* Podaci agencije „IBIS-Astra"

Da je ponuda stanova za izdavanje od početka epidemije korona virusa vrlo ograničena ukazuju i iskustva beogradskih agencija za nekretnine.

„Trenutno radim sa četvrtinom stanova koju inače pokazujem", kaže Marija, agentica u jednoj beogradskoj agenciji za nekretnine.

Ona ocenjuje da sajtovi za oglašavanje ne prikazuju pravu sliku ponude.

„Stanove većinom izdaju stariji ljudi, koji zbog bojazni za zdravlje ne pokazuju stanove.

„Neki jednostavno nisu bili dovoljno vešti da skinu oglase sa sajta", pretpostavlja Marija.

Drastično smanjen obim posla primeđuju i u agenciji „Beostan", koja se više od 20 godina bavi isključivo izdavanjem stanova.

„Potražnja je drastično smanjena, ali je ima", kaže za BBC na srpskom vlasnica agencije Branka Todorović.

Kao i do sada, „najviše se traže mali stanovi, čije cene nisu pale", kaže ona.

„S obzirom da je ponuda ipak veća od potražnje, što automatski spušta cenu, očekujemo da će rente pasti, ali neznatano".

Još ozbiljniju stagnaciju beleži izdavanje poslovnog prostora.

„Mnoge firme, naročito iz IT sektora, otkazale su poslovni prostor, ali za njime sada nema potražnje", kaže za BBC vlasnica agencije „Ibis Astra" Radmila Vidosavljević.

„Ljudi masovno otkazuju stanove, a pored poslovnog prostora, to je naročito slučaj sa studentskim stanovima."

Ona kaže da se od početka krize, u agenciju na nedeljnom nivou „vraća po 4-5 stanova starih klijenata".

„Zbog ponude koja je veća od interesovanja, neminovno je da će cene padati", sigurni su iz agencije „Ibis Astra".

• ŠTA SU SIMPTOMI? Kratak vodič
• MERE ZAŠTITE: Kako prati ruke
• DA LI ĆE BITI VAKCINA? Dosadašnji napredak u istraživanjima
• KOLIKA JE SMRTNOST? Saznajte više

Pratite nas na Fejsbuku i Tviteru. Ako imate predlog teme za nas, javite se na bbcnasrpskom@bbc.co.uk