Ugovor o zakupu stana: Šta sve treba da sadrži, od čega sve štiti i da li može biti usmen?
Iznenadno povećanje kirije, izbacivanje iz stana, stanodavac koji "upada" u stan kad poželi - ovo su neki od problema sa kojiam se susreću podstanari, a postoji jednostavan način da zaštite.
Foto: Pixabay
U pitanju je potpisivanje ugovora. Kako piše Nova.rs, osim što ugovor štiti podstanara od toga da ostane bez krova nad glavom ili da mora da plaća duplo veću kiriju, i stanodavac ima garanciju da će novac od rente redovno dobijati, kao i da zakupac neće demolirati stan.
Ugovor o zakupu, koji potpisuju stanodavac i podstanar, zapravo je dokument na osnovu kojeg se vlasnik nekretnine obavezuje da će, u ovom slučaju stan, dati podstanaru na korišćenje, u zamenu za određenu novčanu naknadu, na određeni vremenski period.
Inače, opšte odredbe ovog ugovora regulisane su Zakonom o obligacionim odnosima, a posebne odredbe se nalaze u Zakonu o stanovanju.
Šta treba da piše u ugovoru?
Naravno, prva stvar koja mora da bude definisana ugovorom je predmet zakupa, jer to ne mora da bude stan. Ugovor treba da poseduje i datum i mesto potpisivanja, kao i opšte podatke o stanu, kao što su adresa, struktura i površina, broj katastarske parcele na kojoj se nalazi, opremljenost i slično.
Takođe, jedan od najvažnijih elemenata je i visina kirije. Iako će svaki podstanar reći da za kiriju daje nekoliko stotina evra mesečno, naknada za stanovanje zapravo ne mora da bude novac, već i neki proizvod ili usluga. Ipak, činjenica je da se ovakvi slučajevi dešavaju retko ili gotovo nikad.
Takođe, iako većina podstanara plaća kiriju jednom mesečno, to ne mora uvek da bude slučaj, jer se ugovorom definiše i rok plaćanja. Što se tiče valute u kojoj se plaća kirija, ona se takođe definiše ugovorom.
Potom, u ugovoru treba da bude definisano vreme trajanja zakupa, koje je najčešće godinu dana. To može biti i neki drugi vremenski period, ali je važno da on bude definisan, jer se u suprotnom smatra da je zakup zaključen na neodređeno vreme.
Kada je ugovor na neodređeno vreme, i stanodavac i podstanar imaju pravo da raskinu potpisani ugovor u otkaznom roku, koji je u slučaju zakupa stana, prema Zakonu o stanovanju, tri meseca, mada je u praksi on često kraći, ali je bitno da bude definisan. Ovo su osnovni elementi ugovora, a ako neki od njih nedostaje, punovažnost ugovora se dovodi u pitanje.
Takođe, postoji i drugi elementi, koji ne moraju da budu definisani ugovorom, poput visine depozita, kućnog reda ili toga ko plaća račune.
Još jedna stavka koja se često definiše ugovorom jeste da vlasnik svom podstanaru omogućuje miran boravak u stanu. To bi u praksi značilo da stanodavac ne može tek tako da "bane" u stan.
Da li ugovor može da bude usmen?
Ugovor o zakupu stana ne mora da bude potpisan, već može da bude sklopljen i usmeno. Međutim, pravnici ipak preporučuju potpisivanje ugovora u papirnoj formi. Jednostavno, ukoliko jedna od strana prekrši ugovor, teže je dokazati odredbe ugovora ukoliko on zapravo nije potpisan.
Takođe, ugovor o zakupu je potpuno validan i kada stanar nije prijavljen.
"Stanodavci nemaju zakonsku obavezu da prijave stanare policiji i nerado to čine, ali moraju da plate porez na izdavanje koji se plaća tromesečno. Ipak, ugovor je svakako validan, pa stanodavac koji nije platio porez za stanara može svakako da ode kod advokata i pokrene postupak, ukoliko smatra da su njegova prava naznačena u ugovoru ugrožena", objasnila je nedavno za Nova.rs agent za nekretnine Katarina Lazarević.
Na kraju, ugovor o zakup je punovažan čak i kada nije overen kod notara. Zapravo, kod notara se ne overava ugovor, već potpis, što znači da notar ne proverava sadržaj ugovora, nego identitet onih koji su ugovor potpisali.
Kako ugovor štiti i stanodavca i zakupca?
Karakteristika ugovora između stanodavca i podstanara je da on štiti obe strane.
Primera radi, ako podstanar u jednom trenutku prestane da plaća kiriju, stanodavac može da raskine ugovor. Međutim, on je pre toga dužan da opomene podstanara, pa tek ako ne plati kiriju ni nakon 15 dana, sledi raskid ugovora.
S druge strane, ako je ugovor potpisan na godinu dana, poslodavac ne može pre toga da poveća kiriju, što štiti zakupca. Ipak, može da poveća rentu ako ugovor istekne, a obe strane odluče da će podstanar i dalje živeti u tom stanu.
"Uvek preporučujem potpisivanje ugovora, jer u tom slučaju stanodavac ne može da poveća kiriju kad on to poželi. Zakon o Obligacionim odnosima, doduše, priznaje i usmeni dogovor, kada je otkazni rok 15 dana, ali je najsigurnije potpisivanje ugovora", objasnio je ranije za portal Nova.rs procenitelj i sudski veštak Milić Đoković.
Takođe, ako je definisan ugovorom, i depozit služi kao vrsta zaštite za stanodavca. Pravnici preporučuju da depozit bure bar jednak, ako ne i veći od jedne mesečne kirije. Ukoliko je šteta u stanu ili dugovanje za račune veće od iznosa depozita, stanodavac ima pravo da zatraži nadoknadu od zakupca. Depozit takođe služi i kao garancija da podstanar neće otkazati ugovor pre isteka ugovora.
Takođe, ukoliko se u stanu nešto pokvari, ali ne namerom podstanara ili njegovim nemarom, stanodavac je dužan da popravi sve ono što će nakon zakupčevog iseljenja ostati u stanu. Ugovor, naravno, može da propisuje drugačije, ali u praksi vlasnik popravlja sve ono što mu pripada u stanu.
Potom, ugovoreni otkazni rok štiti vlasnika stana od iznenadnog ostanka bez prihoda, ali i podstanara od toga da ostane bez krova nad glavom.
Ipak, bez obzira na to koliki je dogovoreni otkazni rok, on ne može da se da u "nevreme", odnosno u situacijama u kojima bi to za podstanara bilo vidno nepravedno, primera radi, trudnici koja treba da se porodi za nekoliko dana.
Kao krajnje rešenje jeste pravna pomoć. Naime, obe strane koje su potpisale ugovor mogu da angažuju advokata i pravdu zatraže na sudu, a za spor će biti nadležan Prvi osnovni sud u Beogradu.
Šta ako ugovor nije potpisan?
Ako pre useljenja nije potpisan ugovor, stanodavac može da zatraži povećanje kirije već za naredni mesec, izbaci podstanara kad poželi, uđe u stan - takođe kada poželi i slično. A u tom slučaju - podstanar nema pravo na zaštitu. Upravo zbog toga je potpisivanje ugovora preporučljivo.
OBRATI PAŽNJU! Osvežili smo platformu sa muzičkim kanalima, a preko koje možete slušati i Radio 021. Preporučujemo vam novu kategoriju - LOUNGE, za baš dobar užitak i relax tokom dana. Vaš 021!
NAJČITANIJE U POSLEDNJIH 72H
.jpg "Prebijanje studentkinje u Novom Sadu: Hitna pomoć ne dostavlja informacije portalu 021.rs")
Ostalo iz kategorije Info - Srbija
DNEVNI KVIZ: 10 pitanja - treba znati sve
27.03.2025.•
5
Dnevni kviz znanja portala 021.rs je pred vama.
Mile "sad ili nikad" i Vučićeve tvrdnje da protestuju "bogati": Meni je 300 dinara - pet vekni hleba
27.03.2025.•
0
Miloje Sarić, koji je javnosti postao poznat po pitanju koje je postavio Aleksandru Vučiću na SNS skupu u Varvarinu kaže da svako ko je došao na protest u Beograd "nosi neku nepravdu našeg društva".
Dačićevi socijalisti jednoglasno za nastavak koalicije sa SNS i Vučićem
27.03.2025.•
5
Predsedništvo Socijalističke partije Srbije jednoglasno je podržalo politiku predsednika SPS-a Ivice Dačića i nastavak koalicije sa Srpskom naprednom strankom i Aleksandrom Vučićem.
Treći postupak protiv policajke Katarine Petrović: "Izraz nemoći i želja da me ućutkaju"
27.03.2025.•
1
Protiv majora policije Katarine Petrović, Policijska uprava Valjevo pokrenula je i treći disciplinski postupak.
VIDEO Rusi "prenkovali" Kurtija: "Otvorio dušu" lažnom predsedniku Letonije
27.03.2025.•
2
Kosovski premijer Aljbin Kurti našao se na meti nestašluka ruskih komičara Vovana i Leksusa, koji su sa njim obavili "ozbiljan" diplomatski razgovor predstavljajući se kao "predsednik Letonije".
Mreža SafeJournalists: Nadležni u Srbiji da istraže pokušaj špijuniranja novinarki BIRN-a
27.03.2025.•
0
Regionalna mreža "Bezbedni novinari" pozvala je nadležne institucije u Srbiji da istraže slučaj navodnog pokušaja prisluškivanja dve novinarke BIRN-a, korišćenjem špijunskog softvera "Pegasus".
Skoro 600 sudija i tužilaca potpisalo saopštenje protiv Vučićevih pretnji
27.03.2025.•
7
Skoro 600 sudija i tužilaca do sada je podržalo i potpisalo saopštenje protiv izjave Aleksandra Vučića koji je rekao da će "oni tužioci koji ne budu štitili poredak i zakon biti promenjeni".
Tošković: "Ulozi su podignuti, vlast osetila snagu studentskih protesta"
27.03.2025.•
0
Profesor Filozofskog fakulteta Oliver Tošković ocenio je da se na protestu 15. marta "otvorilo mnogo stvari" i dodao da, ako se sada stane sa protestima, "da će nam se desiti još gore nego u Gruziji".
Tužilaštvo u Nišu: U toku uviđaj u zgradi u kojoj je izbio požar, naložena obdukcija tela poginulog
27.03.2025.•
0
Osnovno javno tužilaštvo u Nišu je s policijom i vatrogascima počelo istragu požara koji je pre podne izbio u podrumu jedne zgrade u kojem je poginuo jedan muškarac, a jedan vatrogasac lakše povređen.
Urednik "Srpskog telegrafa" pesnicom udario Cvijića, tužilaštvo kaže da nema krivičnog dela
27.03.2025.•
10
Prvo osnovno tužilaštvo u Beogradu utvrdilo je da je glavni urednik "Srpskog telegrafa" Milan Lađević udario i odgurnuo novinara Vuka Cvijića, ali da u tom nasilnom činu nema elemenata krivičnog dela.
Tadić pisao UN zbog situacije u Srbiji, traži međunarodnu istragu zbog upotrebe soničnog oružja
27.03.2025.•
2
Bivši predsednik Srbije Boris Tadić uputio je zvanično pismo Ujedinjenim nacijama zbog "dramatične političke situacije u Srbiji i napada na građane neidentifikovanim soničnim oružjem 15. marta".
Marta Kos: Evropska komisija traži od Srbije isto što i studenti
27.03.2025.•
1
Evropska komesarka za proširenje Marta Kos izjavila je za slovenačke medije da je predsednik Aleksandar Vučić u ovom trenutku jedina osoba sa kojom može da razgovara o Srbiji o njenom evropskom putu.
Kokanović: "Rudnika litijuma neće biti jer ga narod ne želi"
27.03.2025.•
8
Aktivista pokreta "Ne damo Jadar" Zlatko Kokanović rekao je,da, kako god da neko u državi i inostranstvu odluči, "rudnika litijuma kod Loznice neće biti jer ga narod ne želi".
Požar u stambenoj zgradi u Nišu, ima stradalih
27.03.2025.•
0
U požaru koji je izbio u jednoj stambenoj zgradi u Nišu nastradao je jedan muškarc, prenose mediji.
Dačić: Interpol još nije objavio poternice za Dodikom i Stevandićem, oni su državljani Srbije
27.03.2025.•
15
Ministar unutrašnjih poslova u tehničkoj Vladi Ivica Dačić kaže da Interpolove poternice za Dodika i Stevandića još nisu prošle kontrolu Generalnog sekretarijata tog tela.
Produžen pritvor za jednog od napadača na studente u Čačku
27.03.2025.•
0
Osnovni sud u Čačku odredio je pritvor do 30 dana D.M. zbog sumnje da je 23. marta na gradskom trgu bio deo grupe koja je napala studente Fakulteta tehničkih nauka u tom gradu.
Srbijavode: Redovna odbrana od poplava u sektorima Drina - Loznica i Kolubara - Obrenovac
27.03.2025.•
1
Javno preduzećw "Srbijavode" uvelo je redovnu odbranu od poplava zbog obilnih padavina na vodnim jedinicama "Drina - Loznica" i "Kolobara - Obrenovac".
Ako se raspiše Interpolova poternica za Dodikom: Mora li Srbija da ga izruči?
27.03.2025.•
37
Ukoliko centrala Interpolu u Lionu potvrdi crvenu poternicu BiH, "pitanje je kako bi srpska sudska praksa tumačila delo koje se Dodiku stavlja na teret".
Vučićev "najveći skup u istoriji" odložen - ništa od 28. marta
27.03.2025.•
43
Miting koji je predsednik Srbije Aleksandar Vučić najavio kao "najveći skup u istoriji Srbije" neće biti održan 28. marta.
Novinarke BIRN-a na meti pokušaja špijuniranja preko softvera Pegazus
27.03.2025.•
2
Dve novinarke BIRN-a našle su se na meti neuspelog pokušaja špijuniranja izraelskim softverom Pegazus, potvrđeno je forenzičkom analizom koju je sproveo Amnesty International.
Blokirani fakulteti dostavili inspekciji tražena dokumenta: Svi poslali isto
27.03.2025.•
0
Fakulteti u Beogradu, koje studenti blokiraju i u kojima se sprovodi vanredni inspekcijski nadzor, dostavili su inspekciji dokumenta koja su tražena dopisom Ministarstva prosvete.
Komentari 7
Lola
Miki
sto se tice iznajmljivanja svako ko je stanovao, zna kako izgleda dokazati da je neka steta postojala, da nije toliko visoka pa da depozit ceo ode.... ugovor i sve crno-belo
Ha
Komentari čitalaca na objavljene vesti nisu stavovi redakcije portala 021 i predstavljaju privatno mišljenje anonimnog autora.
Redakcija 021 zadržava pravo izbora i modifikacije pristiglih komentara i nema nikakvu obavezu obrazlaganja svojih odluka.
Ukoliko je vaše mišljenje napisano bez gramatičkih i pravopisnih grešaka imaće veće šanse da bude objavljeno. Komentare pisane velikim slovima u većini slučajeva ne objavljujemo.
Pisanje komentara je ograničeno na 1.500 karaktera.
Napiši komentar